Mein Youtube-Video ganz unten vom 23.03.2020 ist zwar schon ein paar Tage alt, trotzdem möchte ich es heute nochmal herauskramen aus meinem Video-Archiv.
Der Anlass ist ganz einfach. Zur Zeit husche ich regelmäßig auf Baustellen herum und dabei fällt mir immer wieder gleiches auf.
Erst kürzlich war ich bei einem alten Schulfreund von mir, der mit mir zusammen die Baufinanzierung weit vor Corona gemacht hat und nun 18 Monate danach immer noch in seinem Rohbau steht und nur sehr schleppend vorwärts kommt – trotz Neubau mit einem Fertighausanbieter. Das Dach ist zwar mittlerweile drauf und die Fenster drin, aber der Innenausbau hinkt weit hinterher.
Der Fertighausanbieter muss nun wahrscheinlich auch mehr Geld auf den Tisch legen um bei seinem Lieferanten das Holz pünktlich zu bekommen – sonst geht es nach China.
Aus Sicht des Fertighausanbieters nur blöd, wenn er vorher mit dem Kunden eine Festpreisgarantie ausgemacht hat.
Will die Bank sein Darlehen nicht auszahlen?
Nein, das ist nicht das Problem. Die Bank würde schon längst liebend gerne alles ausgezahlt haben und die Akte geschlossen haben. Man muss wissen, dass bei Neubauten die Banken immer gewisse Teilbeträge peu a peu auszahlen. Immer nach Baufortschritt und natürlich nicht alles direkt von Beginn an in voller Summe. Das Risiko wäre dem Kreditinstitut viel zu hoch, wenn der Bauträger auf einmal pleite geht oder sich der Häuslebauer vom Acker macht und die Kohle von der Bank anderweitig ausgibt. Dann steht die Bank auf einmal da in kurzen Hosen und es gibt fürs volle ausgezahlte Darlehen kein Haus mehr und somit keinen Gegenwert.
Das Problem meines Kunden ist viel mehr, dass es Lieferengpässe bei den zu verbauenden Materialien gibt. Das fängt bei den Kabeln an, geht vor allem übers Holz bis hin zur Keramik.
Bedingt durch den Bau mit dem Fertighausanbieter hat mein Kunde zwar eine Preisgarantie, die tröstet aber nur bedingt darüber hinweg, wenn die Baumaterialien nicht geliefert werden und verbaut werden können.
Hinten heraus bereitet ihm dann doch das Bankdarlehen ein Problem. Die Bank hätte nämlich ganz gerne, dass er sein Darlehen innerhalb von 9-12 Monaten abruft – gerechnet vom Tag der Unterzeichnung der Kreditverträge. In einer Rutsche, wie oben erwähnt, bekommt mein Kunde sein Darlehen aber nicht ausgezahlt, sondern erst wenn das Haus fix und fertig ist.
Und der letzte Euro ist erst dann ausgezahlt, wenn der Schlüssel zum Einzug übergeben wurde. Manchmal sogar deutlich später, wenn die Garten- und Außenanlagen fertig sind.
Wenn der letzte Pflasterstein gelegt und die letzte Blume gepflanzt ist.
Nach der zinsfreien Bereitstellung wird es teuer!
Meist hat man diese 9-12 Monate Zeit um sein Bankdarlehen komplett abzurufen. Das ist so diese typische Bauzeit vor der Corona-Krise gewesen.
Heute in Corona-Zeiten dauert der Neubau deutlich länger.
Nach den 9-12 Monaten wird es deutlich teurer und die Banken verlangen dann ca. 3 % auf das noch nicht abgerufene Darlehen.
Und dass noch nicht vollständig abgerufen wurde, liegt wiederum am Bautempo. Ein Teufelskreis. Das kann richtig teuer werden, wenn noch eine sechsstellige Summe zum Abruf steht und sich daraus die „Strafzinsen“ berechnen. Die Doppelbelastung aus Zinszahlungen und Miete sind dann oft das Problem. Wenn man neu baut zur Eigennutzung, war man vorher ja in den meisten Fällen Mieter.
Ich kann da selbst ein Lied von singen und das war wiederum vor Corona. Ich hatte eine Bauzeit von 14 Monaten und habe das selbst überhaupt nicht auf dem Schirm gehabt. Mich hat das in Summe ca. 3.000 € bis 4.000 € gekostet. Daher möchte ich Dich vor diesem Fehler bewahren.
Mein Tipp bei Neubaufinanzierungen:
Sprich das Thema Bereitstellungszinsen im Vorfeld mit Deiner Bank durch. Das nachher zu klären, beruht immer auf Kulanz und das macht nicht jede Bank mit.
Die von mir vermittelte Bankfinanzierung trägt es bei meinem Kunden leider nicht mit. Das ist echt blöd. Heute achte ich bei meinen Kunden darauf, wenn wir eine Baufinanzierung angehen.
Seiner Zeit bei Vertragsabschluss war Corona noch ein Fremdwort für uns und wir hätten uns nie ausmalen können, welche Bauverzögerungen es mit sich bringt.
In der Rückschau betrachtet hat uns Corona einiges gelehrt und man kann ganze Bücher darüber schreiben. Ein ganz kleines Kapitel bekommt dann auch die Hausfinanzierung.
